Инвестиции в недвижимость — сегодня все сложнее, чем кажется


Есть ли перспективы у инвестиций в недвижимость в 2021 году в России?
Общеизвестная цель любых инвестиций — прибыль. Инвестиции в ценные бумаги, валюту, недвижимость, производственные активы всегда ориентированы на получение средств, превышающих изначально вложенные суммы.

Все правила рынка инвестиций основаны на законе — чем больше прибыль, тем выше риски. Фундаментальность этого закона для рынка инвестиций доказана веками и столь же непреложна, как закон сохранения энергии в физике.

Перспективы инвестиционных доходов следует оценивать, начав с ответов на два вопроса: «Сколько я готов потерять?» и «Что я могу сделать для уменьшения потерь? Ответ на первый вопрос зависит от объема кошелька. Ответ на второй — от объема знаний о рынке.

Инвестиции в недвижимость: очевидность обманчива

Для многих россиян ответы на указанные вопросы кажутся очевидными, когда дело касается рынка недвижимости, и сводятся к одному: потерь не будет, ведь цены на недвижимость растут год от года.

Инвестиции в жилую недвижимость на территории РФ — оживленный рынок, на котором грядут перемены.

Последние годы показали — вложения в недвижимость требуют больше знаний, чем ранее. Начинающий инвестор часто видит только перспективы доходов, а широкая реклама подогревает его убеждения в том, что любые риски от вложений в недвижимость окупятся сторицей.

Если задача инвестора консервативная — сохранить средства, — он почти наверняка обратится к рынку недвижимости. Но и консервативный инвестор не захочет получить отрицательный доход от своих вложений. «Хранение средств» в недвижимости не должно сопровождаться их сокращением с течением времени.

Реалии сегодняшнего периода — дефляционные ожидания (низкая базовая ставка ЦБ) и экономическая стагнация — наверняка приведут владельца жилой недвижимости (если он не проживает в ней) к беспокойству о «замороженных средствах». При этом недвижимость «вытягивает» средства на налоги и платежи на содержание.

Ранее ежегодный уверенный рост цен на недвижимость покрывал расходы на содержание. Сегодня большинство собственников объектов недвижимости убеждены — недвижимость должна «работать». Особенно стремятся получить доходы с недвижимости те инвесторы, которые воспользовались услугами банков (ипотека, кредит).

Для жилой недвижимости существует два варианта профильной эксплуатации, ориентированной на доход: аренда и перепродажа по повышенной цене.

Вариант 1. Доходы от аренды

Жилая недвижимость

Сдача жилья в аренду — распространенный способ получения дохода от вложений в недвижимость. Важно помнить — в этом случае инвестор входит на территорию особого рынка «предоставление жилого помещения в аренду» (здесь разница между «арендой» и «наймом» не учитывается).

У этого рынка свои законы и свои участники.

Прежде всего, сдача помещения в аренду — это налогооблагаемый бизнес. Умный арендатор сегодня за сделки «втемную» просит скидок, иначе — проблемы с налоговой. Возможны сложности с поиском съемщиков в так называемых спальных районах крупных городов — может присутствовать слишком много предложений в одном микрорайоне. Эта же проблема отражается на снижении стоимости аренды.

Арендуемое жилье требует регулярного косметического ремонта, обновления мебели, санузла и т.п. Сдаваемое квартиросъемщику помещение часто становится предметом пристального внимания соседей (членов ТСЖ, например), которым «чужие» жильцы представляются источником опасности. Запретить законную аренду они не смогут, но создать нетерпимую атмосферу для нанимателей им под силу.

Особенно тревожат соседей постояльцы квартир, сдаваемых в посуточно. Здесь без предварительных договоренностей с ТСЖ не обойтись. Часто это подразумевает определенные дополнительные расходы.

Апартаменты

Около десяти лет назад застройщики начали активно возводить жилые помещения типа апартаменты, аналог «доходных домов», когда-то существовавших в России и являющихся нормой для многих стран сегодня. До 2019 года статус апартаментов в РФ был размыт.

Сегодня апартаменты юридически определены — признаны вариантом гостиничных помещений.

Они не считаются полноценным жильем, постоянная регистрация в них невозможна, их могут изъять по суду. Нормы ЖК РФ на апартаменты распространяются ограниченно, все тарифы ЖКУ — коммерческие, т.е. повышенные. Поэтому апартаменты нельзя считать малогабаритной квартирой. Цена на этот вид недвижимости на 20-25% ниже, чем на полноценное жилое помещение, поскольку и требования к качеству строительства апартаментов снижены.

Как вариант инвестиций в недвижимость апартаменты наиболее выгодны для получения доходов от аренды. Здесь важно учитывать роль управляющей компании, как посредника между арендатором и собственником помещения. Чаще всего УК оставляет часть доходов собственника помещения себе за услуги.

Специалисты утверждают, что по данным на середину 2020 года средний срок окупаемости жилого помещения посредством получения доходов от аренды зависит от многих факторов и составляет от 8 до 20 лет. Апартаменты окупаются быстрее — за 8 – 10 лет.

Все тот же 2020 год показал, что рынок аренды может одномоментно обвалиться с введением запрета на въезд иностранцев. А закрытие многих компаний повлекло и к оттоку арендаторов из мегаполисов в регионы внутри страны.

Отдельное влияние окажут на рынок аренды жилья (а значит и на инвестиции в недвижимость с целью получения доходов от аренды) планируемые меры со стороны правительства по законодательной увязке всех договоров найма с базой налогоплательщиков ФНС.

Таким образом, правительство РФ выводит рынок аренды из тени — это около 12% всех квартир в стране.

Вводимые меры, несомненно, приведут к повышению средней стоимости аренды: собственник-наймодатель включит все затраты в ежемесячный платеж для нанимателя. Это повышение отрицательно скажется на объеме арендуемого жилья и увеличит сроки окупаемости инвестиций в недвижимость.

Вариант 2. Перепродажа по повышенной цене

Год от года растущие цены на недвижимость сформировали в сознании потенциальных инвесторов особую — спекулятивную — картину: недвижимость всегда приносит прибыль, если ее продать через несколько лет после покупки.

Сегодня картина усложнилась. Инвесторы должны представлять, сколько препятствий, ловушек и неожиданностей их ждет при простой, на первый взгляд, операции — перепродажа недвижимости с прибылью.

Первый очевидный фактор, который скажется на прибыли от продажи — НДФЛ.

Если продаваемая недвижимость была в собственности менее пяти лет, то придется заплатить 13% НДФЛ (помимо налогов, сборов и пошлин на сделки с недвижимостью).

С 2019 года на рынок инвестиций в недвижимость оказывает большое влияние введение для застройщиков эскроу-счетов. Суть нововведений проста — между застройщиком и покупателем располагается коммерческий банк. Теперь банк выдает застройщику кредит на проект. А покупатель вносит средства на специальный эскроу-счет, откуда застройщик сможет получить средства только после сдачи жилья в эксплуатацию.

Безопасность инвестиций с введением эскроу-счетов очевидна: теперь не повторятся печально известные случаи хищения средств дольщиков собственниками компаний-застройщиков.

В то же время, инвесторы уже не смогут рассчитывать на повышенные доходы от продажи недвижимости, купленной на стадии котлована. Раньше эта практика, не смотря на риск, была общепринятой. Застройщик для привлечения средств на начальной стадии строительства всегда снижал цены на квадратный метр новостроек, порой на 30-40%.

Сегодня застройщик не нуждается в привлечении средств дольщиков на первой стадии строительства, потому сам снимает сливки, продавая квартиры на начальной стадии строительства всего на 10% дешевле, чем при сдаче дома в эксплуатацию.

Падение интереса к инвестициям в недвижимость из-за сокращения высокомаржинальных проектов проявилось в сокращении числа новых проектов новостроек — примерно на 20% в 2020 году. К началу 2021 года около 40% всех новостроек финансируются по схеме эскроу-счетов, что приведет к удорожанию квадратного метра жилой недвижимости.

Так инвесторы столкнулись с тем, что порог входа на рынок значительно вырос. По сути, цена на квартиру в начальной стадии строительства мало отличается от цены при сдаче в эксплуатацию. Существующей маржи явно недостаточно для приемлемой прибыли.

Эксперты отмечают, что больше всего пострадает от недостатка инвестиций сегмент апартаментов, поскольку содержать этот тип недвижимости для последующей перепродажи становится невыгодно.

Перспективы инвестиций в недвижимость

Снижение ключевой ставки ЦБ РФ может простимулировать девелоперов развивать новые проекты по строительству жилой недвижимости. Одновременно это же снижение уменьшит привлекательность банковских продуктов для инвестиций и, возможно, простимулирует переток средств в недвижимость.

Эскроу-счета скоро станут нормой для всех застройщиков, сделав вложения инвесторов менее рискованными, но и менее доходными. Более того, вход на рынок инвестиций в недвижимость потребует больших сумм, чем ранее.

Пристальное внимание властей к рынку аренды жилья приведет к повышению стоимости аренды и снижению доходности этого вида бизнеса.

Таким образом, вложения в недвижимость по-прежнему остаются надежным средством сбережения средств. Однако прибыльность инвестиций в жилую недвижимость в складывающейся экономической ситуации все больше зависит от предварительных расчетов с учетом множества описанных выше факторов.


Автор: Александр Бажовский — журналист в области экономики, финансов и права.

Если вам понравилась статья поделитесь ей в социальных сетях.

Админ

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Post comment